Czym jest powierzchnia użytkowa mieszkania i jak ją się oblicza?

Zakup mieszkania jest znaczącą decyzją, a powierzchnia użytkowa lokalu odgrywa kluczową rolę w tym procesie. Ale co dokładnie oznacza termin „powierzchnia użytkowa mieszkania” i jak jest mierzona?

Co to jest powierzchnia użytkowa?

Powierzchnia użytkowa mieszkania stanowi jeden z fundamentalnych parametrów, od którego zależy nie tylko komfort mieszkania, ale również jego cena. Informacje o tej powierzchni zazwyczaj znajdują się w dokumentacji oferowanej przez deweloperów, na przykład w prospekcie informacyjnym, który pozwala potencjalnym nabywcom szybko ocenić główne atrybuty nieruchomości. Owa powierzchnia określa wszystkie części mieszkania, które są przeznaczone do stałego użytkowania.

Dostęp do danych o powierzchni użytkowej można uzyskać nie tylko z prospektu informacyjnego. Deweloperzy często umieszczają te dane także w materiałach promocyjnych oraz w umowach, takich jak umowa rezerwacyjna czy deweloperska.

Metodyka wyliczania powierzchni użytkowej zgodnie z PN-ISO 9836:2022-07

Według rozporządzenia Ministra Rozwoju dotyczącego szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które odwołuje się do normy PN-ISO 9836:2022-07, powierzchnia użytkowa mieszkania jest wyliczana na podstawie ściśle określonych zasad:

• Do powierzchni użytkowej wlicza się elementy takie jak antresole, wbudowane szafy czy ogród zimowy.
• Nie wlicza się powierzchni balkonów, tarasów, nieużytkowego poddasza, podestów w wielopoziomowych mieszkaniach oraz schodów wewnętrznych.
• Pomija się również powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości mniejszej niż 1,4 m.
• Bierze się pod uwagę 50% powierzchni pomieszczeń, gdzie wysokość mieści się pomiędzy 1,4 m a 2,2 m.
• Pomiaru dokonuje się od podłogi danej kondygnacji.
• Aktualne przepisy już nie pozwalają na wliczanie do powierzchni użytkowej demontowalnych ścianek działowych, rur i kanałów.

Co robić, gdy powierzchnia mieszkania nie zgadza się z umową?

Zdarza się, że faktyczna powierzchnia mieszkania różni się od tej zadeklarowanej w dokumentach. Deweloperzy, mimo starań, mogą napotkać na ograniczenia technologiczne, które uniemożliwiają dokładne wykonanie projektu. Jeśli różnica w powierzchni mieszkania nie przekracza 2%, uznaje się to za dopuszczalny margines błędu. W takiej sytuacji, finalna cena mieszkania jest dostosowywana do rzeczywistej powierzchni użytkowej – jeśli powierzchnia jest mniejsza niż przewidziano, cena ulega obniżeniu; jeśli jest większa – nabywca może zostać obciążony dodatkowym kosztem. Kupujący mają również możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli taka opcja została w niej przewidziana.

Rozumienie i właściwe obliczenie powierzchni użytkowej mieszkania jest istotne dla każdego, kto rozważa zakup swojego pierwszego lokalu na rynku wtórnym. To kluczowy element, który wpływa nie tylko na cenę, ale także na funkcjonalność i komfort przyszłego domu.